El Estatuto de la Propiedad Horizontal.

Argumento de El Estatuto de la Propiedad Horizontal.

Prólogo

Introducción

Capítulo I

Configuración jurídica del estatuto en la propiedad horizontal

1.Concepto y caracteres

1.1. Concepto legal y doctrinal del estatuto

1.2.Caracteres

1.2.A. Conjunto de normas

1.2.B.De carácter voluntario

1.2.C.Recogidas por escrito

1.2.D.Otorgadas por acuerdo unánime de los propietarios o por el propietarioúnico con anterioridad al inicio de las enajenaciones

1.2. E.Cuyo objeto es el regular el régimen jurídico del edificio, completandoy desarrollando la normativa legal

1.2.F.Con eficacia general para el caso de que se encuentren inscritas en elRegistro de la Propiedad

2.Naturaleza Jurídica

2.1.Análisis de las diversas opiniones doctrinales sostenidas en nuestro ordenamiento

2.1.A.Partidarios de la naturaleza convencional

2.1.B.Partidarios de la calificación de negocio jurídico normativo

2.1.C.Partidarios de la calificación como derecho objetivo

2.1.D.Partidarios de la calificación contractual

2.1.E.Partidarios de la naturaleza compleja del estatuto

2.2.Opinion personal

2.2.A.Carácter estructural o de origen. Naturaleza contractual o convencional

2.2.B.Carácter funcional: Negocio normativo

2.2.C.Eficacia de sus cláusulas. Armonización de su origen negocial y sueficacia normativa respecto de los integrantes de la Comunidad: obligaciones«propter rem»

2.2.D.Calificación jurídica de la actuación estatutaria

2.3.Valoracion global sobre la naturaleza jurídica del estatuto

3.Distincion entre el titulo constitutivo, el estatuto y el reglamento derégimen interno

3.1.El estatuto frente al titulo constitutivo

3.1.A.Diferencias en cuanto a su origen

3.1.B.Diferencias en cuanto a su trascendencia

3.1.C. Diferencias en cuanto a su naturaleza

3.1.D.Plasmación de la distinción en el articulado de la Ley 49/1960, de 21 dejulio

3.2.El estatuto frente al reglamento de régimen interno

3.2.A.Antecedentes en la distinción de ambos conceptos

3.2.B.Diferencias en cuanto al régimen jurídico

3.2.C.Diferencias en cuanto a su naturaleza, trascendencia y eficacia

3.2.D.Diferencias en cuanto a su contenido

Capítulo II

Formación del estatuto en la fase previa de construcción del inmueble

1.Consideraciones preliminares

2.El estatuto y el estado de prehorizontalidad

2.1.Planteamiento general

2.2.Supuestos en los que se parte de una situación de propietario único

2.2.A.Compraventa de pisos en construcción: venta sobre plano

2.2.B.Cesión de solar por pisos o locales a construir

2.3.Supuestos en los que se parte de una situación de pluralidad de propietarios

2.3.AComunidades de construcción

2.3.B. Sociedad civil o mercantil

2.3.C. Sociedades cooperativas de viviendas

Capítulo III

Otorgamiento y modificación del estatuto en el seno de una comunidad depropietarios en régimen de propiedad horizontal

1.La junta de propietarios como órgano competente para la aprobación ymodificación del estatuto

1.1.Introduccion: especial referencia a la primera junta o junta constituyente

1.2.Convocatoria de la junta y citación de los propietarios

1.2.A.Consideraciones preliminares

1.2.B.La convocatoria

1.2.C.La citación de los diferentes propietarios

1.3.La asistencia y votación en las juntas de propietarios

1.3.A.Consideraciones generales

1.3.B.La asistencia a las Juntas. Formas de asistencia

1.3.C.Votación: La capacidad y legitimación requeridas para intervenir en lasdecisiones estatutarias

1.4.Adopcion del acuerdo: mayoría establecida para la aprobación y modificacióndel estatuto

1.4.A. Consideraciones generales

1.4.B.La unanimidad en la LPH: aplicación doctrinal y jurisprudencial.Unanimidad real y unanimidad presunta

1.5.Formalizacion del acuerdo

1.5.A.Contenido del acta de la Junta y determinación de la persona que habrá deredactarla

1.5.B.La firma del acta de la Junta

1.5.C.Aprobación o cierre del acta de la Junta

1.5.D.Eficacia constitutiva o declarativa del acta de la Junta en relación conlos acuerdos comunitarios

1.5.E.Subsanación de defectos del acta

Capítulo IV

Eficacia, inscripción e impugnación del estatuto

1.Consideraciones preliminares

2.El estatuto y el registro de la propiedad

2.1.¿Qué es lo que se inscribe?

2.1.A. Opiniones doctrinales

2.1.B. Contenido del estatuto

2.2.¿Dónde se inscriben los estatutos?

2.3.Mecanismos para el traslado al registro de los acuerdos comunitarios queaprueban o modifican el estatuto

2.4.Efectos de la inscripción. el tema general de la eficacia del estatuto

2.4.A.Consideraciones generales

2.4.B.Eficacia del estatuto. El concepto de tercero en el art.5 de la LPH

3.Impugnación de los acuerdos estatutarios

3.1.Consideraciones generales

3.2.Impugnación de acuerdos contrarios a la ley por adolecer de defectosformales

3.2.A.Evolución desde la nulidad de pleno derecho hasta la anulabilidad comosanción a las infracciones formales en materia de PH

3.2.B.Breve referencia a la solución del tema de las irregularidades formalesen la adopción de acuerdos en los Ordenamientos italiano y francés

3.2.C.Opinión personal

3.3.Ausencia de las mayorías legalmente establecidas para la adopción de losacuerdos

3.3.A.Inexistencia del acuerdo

3.3.B.Consideraciones personales en torno al alcance de la unanimidad previstaen el num. 1 del art. 17 LPH

3.3.C.Algunos criterios correctores del rigor de la unanimidad en materia de PH:el abuso del derecho y la doctrina de los actos propios

Capítulo V

Contenido del estatuto y límites a la autonomía de la voluntad de losparticulares en la propiedad horizontal

1.Consideraciones preliminares

2.Clausulas relativas al uso y disfrute de las propiedades privativas

2.1.Límites al uso y disfrute de los elementos privativos

2.1.A.Límites genéricos y límites específicos: El num. 2, del art. 7.º.LPH

2.1.B.Las restricciones estatutarias: la libertad en el cambio de destino delos pisos o locales como regla general

2.1.C.Interpretación y alcance de las limitaciones voluntarias al uso y destinode los pisos o locales

2.1.D.Análisis casuístico jurisprudencial

2.2.Cláusulas por las cuales se habilita al propietario de uno o varios localespara que proceda a su unión o división, o para que realice operaciones deagregación o segregación de partes de los mismos sin necesidad de contar con laautorización de la junta

2.2.A.Ámbito objetivo del art. 8.º LPH

2.2.B.Régimen jurídico establecido en el art. 8.º para la realización deoperaciones de unión, división, segregación o agregación

2.2.C.Validez y alcance de las cláusulas estatutarias que autorizan pararealizar operaciones de unión, división, segregación o agregación entre pisoso locales

3.Clausulas relativas a la contribución al sostenimiento de los gastos generales

3.1.Consideraciones generales

3.2.Cuotas especiales de gastos. Ámbito objetivo de la habilitación legal:contribución a los gastos generales

3.2.A.Concepto de gastos generales no individualizables

3.2.B.Valoración personal

3.2.C.Conclusión

3.3.Alcance e interpretación de la cláusula estatutaria de exención de gastosotorgada a favor de determinados propietarios

4.Uso y disfrute de los elementos comunes

4.1.Introducción

4.2.Cláusulas de asignación del uso o aprovechamiento privativo de elementoscomunes a la propiedad de un determinado piso o local

4.2.A.Ámbito objetivo de estas cláusulas

4.2.B.Naturaleza estatutaria o reglamentaria del acto

4.2.C.Naturaleza del derecho de uso exclusivo

4.2.D.Contenido de la asignación del uso exclusivo de un elemento común. Límitesa su ejercicio

4.3.Cláusulas relativas a la constitución de subcomunidades

4.3.A.Planteamiento del problema

4.3.B.Distinción entre subcomunidades propiamente dichas y subcomunidades de uso

4.4.Clausulas relativas al derecho de sobreedificación

4.4.A.Introducción

4.4.B.El Derecho de sobreedificación en el Régimen Foral de Navarra

4.4.C.El Derecho de sobreedificación en el RH y en la LPH

4.4.D.Naturaleza jurídica del derecho a sobreedificar nuevas plantas

4.4.E.Atribución del derecho

5.Pactos relativos a la administración o gobierno de la comunidad

5.1.Consideraciones preliminares

5.2. Establecimiento del regimen de administración del art. 398 Cc

5.3.El presidente de la comunidad

5.3.A.Consideraciones generales

5.3.B.Requisitos legales para el acceso al cargo: condición de propietario

5.3.C.Capacidad requerida para el desempeño del cargo

5.3.D.Circunstancias relativas a la aceptación del cargo

5.3.E.Circunstancias que determinan el cese en el ejercicio del cargo

5.3.F.Ambito de facultades

5.3.G.La figura del Vicepresidente en las comunidades de propietarios

5.4.El Administrador

5.4.A.Circunstancias relativas a la designación: carácter y duración delnombramiento

5.4.B.Ambito funcional o competencial de la figura del Administrador

5.4.C.Una manifestación particular de la autonomía de la voluntad: la creaciónde Juntas Rectoras o Comisiones Delegadas

5.5.El Secretario

5.5.A.Panorámica general del cargo a la luz de la regulación prevista en la LPH

5.5.B.Ambito funcional del Secretario

Bibliografía