El Retracto Convencional.

Argumento de El Retracto Convencional.

Prólogo.

CAPÍTULO I

Cuestiones terminológicas. Denominaciones utilizadas para designar

al derecho de retracto convencional, al pacto que lo contiene

y al contrato-base

1.1.El derecho de retracto convencional.

1.2.El pacto que lo alberga.

1.3.El contrato-base.

CAPÍTULO II

Configuración del pacto de retracto convencional,

continente jurídico del ius redemptionis

2.1.Definición propuesta y desglose de sus términos. Notas del derecho de redención procreado.

2.1.1.Características de la cláusula rescatadora.

2.1.2.Contratos en los que es aponible.

2.1.3.Elemento personal. Capacidad de los sujetos intervinientes.

2.1.4.Elemento real.

2.1.4.1.Bienes y derechos sobre los que puede proyectarse.

2.1.4.2.Extensión o amplitud objetiva del derecho retractual.

2.1.5.Elemento formal.

2.2.El pacto redentor y la causa del contrato-básico.

2.3.Su carácter dependiente respecto del contrato-básico. Consecuencias.

2.4.Razones que motivan el recurso al pacto retractual.

2.4.1.La venta con pacto de retracto convencional en función de garantía.

2.5.Estipulaciones adicionales compatibles con el pacto de rescate.

A.Cláusulas relativas a la índole del derecho transmitido.

B.Estipulaciones atinentes a la utilización por el comprador --o causahabientes-- del derecho transmitido.

C.Cláusulas referentes al carácter patrimonial del derecho retractual.

D.Estipulaciones concernientes al término para retraer.

E.Cláusulas alusivas al precio y los demás desembolsos.

F.Cláusulas dirigidas a operar cuando se haya ejercitado el derecho de rescate.

G.Particular mención a la concertación de un contrato de arrendamiento de la cosa vendida a favor del vendedor.

2.6.La relación del retracto convencional con los derechos de adquisición preferente: orden de prelación.

CAPÍTULO III

Glosa del artículo 1506 C.C.: las causas especialísimas

de resolución de la compraventa

3.1.Construcción jurídica del retracto legal: la noción de «enajenación forzosa».

3.2.El retracto convencional modelado como condición resolutoria moderadamente potestativa.

3.2.1.Los reproches a esa configuración y su réplica.

3.2.2.La tesis defensora de un segundo contrato en fermento.

3.2.2.1.El retracto convencional se distingue del compromiso de volver a vender.

3.2.2.2.Retracto convencional versus opción.

CAPÍTULO IV

La vigencia temporal del derecho de retracto convencional

4.1.Análisis del devenir histórico sobre este punto. Estudio de la situación española, doctrinal y jurisprudencial, previa a la promulgación del C.C..

4.2.El artículo 1508 C.C. El plazo voluntario y el subsidiario legal. El tope máximo imperativo. Estado de la cuestión en Cataluña y Navarra.

4.3.Carácter del término retractual. La noción de caducidad.

4.4.Método de computación de dicho término redentor: dies a quo y dies ad quem.

4.5.La prórroga del ius redemptionis.

CAPÍTULO V

El carácter real del derecho de retracto convencional

5.1.Posiciones doctrinales y jurisprudenciales antes y después de la Codificación.

5.2.Rasgos caracterizadores del derecho real de rescate.

5.3.Su acceso al Registro de la Propiedad.

5.4.El ejercicio judicial y extrajudicial del derecho recuperador. La posición de terceros.

5.5.Configuración del ius redemptionis en el derecho comparado: la postura francesa, italiana, alemana o suiza.

5.6.El rescate de bienes inmuebles. Problemas que plantea. Hipótesis posibles. La intervención de los principios hipotecarios. Los artículos 32, 34 y 38 L.H. Elrescate de los bienes muebles.

CAPÍTULO VI

Situación de las partes pendente condicione

6.1.La posición jurídica del comprador.

6.1.1.Análisis de los términos del art. 1511 C.C..

6.1.1.1.La palabra «sustitución». Es una sucesión inter vivos a título individual y onerosa.

6.1.1.2.«Todos los derechos y acciones».

6.1.1.3.No acontece un desdoblamiento dominical.

6.1.1.3.1. Sí se da esta bifurcación dominical en Cataluña.

6.1.1.4.Precisiones en materia prescriptiva.

6.1.1.5.Existen, por otra parte, respecto a la posición que ocuparía un comprador normal y sencillo, dos limitaciones impuestas legalmente al comprador con pactode retracto convencional.

6.1.1.5.1.Primera limitación = la relativa a la hipoteca de los bienes vendidos a retro (art. 107, 7.º L.H.).

6.1.1.5.2.Segunda limitación = la referente al desahucio del arrendatario.

6.1.1.6.La obligación del comprador de no hacer imposible la redención. Su responsabilidad por la pérdida o deterioro del bien vendido.

6.2.La posición jurídica del vendedor.

6.2.1.El carácter cedible inter vivos y mortis causa del derecho de rescate.

6.2.2.Alcance y efectos jurídicos que se derivan de la venta, por el titular retractual, de la res vendita.

6.2.3.La hipoteca del derecho de retracto convencional.

CAPÍTULO VII

Supuestos especiales en lo tocante al ejercicio del retracto

7.1.Su empuñamiento por los acreedores del vendedor (art. 1512 C.C.).

7.1.1.Legitimación activa y pasiva de la acción subrogatoria.

7.1.2.Ratio legis de la norma.

7.1.3.No se refiere el precepto a una hipotética traba del derecho rescatador.

7.1.4.Consecuencias jurídicas y económicas de la utilización, por el acreedor, del retracto.

7.1.5.La singular prescripción de la ley 581 C.N..

7.1.6.La necesaria práctica de la excusión en los bienes del vendedor.

7.1.6.1.La aplicación, por reenvío, de las normas alusivas a la fianza: las oportunas adaptaciones.

7.1.6.2.Modo de utilización del beneficio y momento de su alegación.

7.1.6.3.La dispensa de la excusión: los cuatro números del art. 1831 C.C..

7.2.Adquisición, por el comprador a retro de una porción indivisa de una finca, de la totalidad de la misma en pública subasta (art. 1513 C.C.).

7.2.1.Examen de los requisitos acumulativos de aplicabilidad manejados por el precepto.

7.2.1.1.Primer requisito.

7.2.1.2.Segundo requisito.

7.2.1.2.1.¿Cuál de los dos criterios de división económica reclama la norma? Razones que justifican la elección de uno de ellos.

7.2.1.2.2.Es indiferente que la venta en subasta pública responda o no a la iniciativa del comprador a retro.

7.2.1.2.2.1.Disímil estado de la cuestión en el derecho francés.

7.2.1.3.Tercer requisito.

7.2.2.Carácter dispositivo de la facultad otorgada al retraído por el art. 1513 C.C.: la exigencia de una redención integral. Puntualizciones en materia delegitimación activa y pasiva.

7.2.3.Fundamento de la solución normativa.

7.2.4.¿Podría imponer el retrayente una redención global? No, argumentos.

7.2.5.La suma que debe abonar el retrayente en caso de redención integral. Los dos criterios propuestos: toma de posición.

7.2.6.Las particularidades reflejadas por la legislación italiana. Análisis de los artículos 1522 del Código Civil de 1865 y 1506 del de 1942.

7.3.Legitimación activa plural.

7.3.1.Venta conjunta de finca indivisa (art. 1514, 1 C.C.).

7.3.1.1.Escrutinio de la fórmula normativa.

7.3.1.1.1.Se enajena todo el bien, a través de un único contrato, y por un único y total precio.

7.3.1.1.2.Surgimiento de un derecho de retracto convencional para cada sujeto enajenante.

7.3.1.2.La conexión con el art. 1515 C.C.: los fines perseguidos por el legislador.

7.3.1.2.1.La facultad, atribuida al comprador, de constreñir a la redención de toda la cosa.

7.3.1.2.2.Ejercitada una primera redención parcial, ¿podrá el comprador, en lo venidero, rechazar un nuevo rescate parcial? Defensa de la tesis negativa.

7.3.1.3.Carácter dispositivo de la solución legal. Los posibles conciertos de las partes en la materia.

7.3.1.4.El vínculo de solidaridad entre los vendedores convierte en ineficaz la facultad recogida en el art. 1515 C.C..

2@1.La especialidad contenida en la ley 580, 3 C.N..

7.3.1.5.Si, ante la solicitud por el comprador de la redención pro solido de la cosa, no acceden a ello todos los titulares retractuales, cómo se elucida elinterrogante.

7.3.2.Vendedor único a quien suceden varios herederos (art. 1514, 2 C.C.).

7.3.2.1.Alcance de la norma y ámbito de aplicación.

7.3.2.2.Disección de las hipótesis imaginables en función de la situación jurídica de la herencia.

7.3.3.Venta separada de finca indivisa (art. 1516 C.C.).

7.3.3.1.Glosa de su supuesto de hecho.

7.3.3.2.Requisito esencial: varias enajenaciones parciales e independientes de diferentes cuotas de un bien.

7.3.3.3.Precisiones acerca de la eventual unidad documental.

7.3.3.4.La coexistencia del ius redemptionis con un retracto legal de comuneros.

7.3.3.5.La compatibilidad del art. 1516 con la hipótesis descrita en el art. 1513 C.C..

7.3.3.6.Justificación de la prescripción legal que le impide al comprador a retro oponerse al rescate pro cuota. Sentido en que debe entenderse el sintagma«retracto parcial».

7.3.3.7.Inadmisión, a priori, del retracto por uno de los vendedores de toda la cosa. Excepciones.

7.4.Legitimación pasiva plural (art. 1517 C.C.).

7.4.1.Órbita de actuación del artículo.

7.4.1.1.Los términos más generales empleados por su concordante navarro.

7.4.2.La referencia a la «cosa vendida».

7.4.3.Contra quiénes y en qué modo se ha de ejercitar el rescate.

7.4.3.1.La etapa preparticional.

7.4.3.2.La etapa postparticional.

7.4.3.2.1.El bien se adjudica en proindivisión a dos o más herederos.

7.4.3.2.2.La atribución del bien a uno solo de los herederos.

CAPÍTULO VIII

Presupuestos del retracto

8.1.Ideas generales.

8.2.La previa declaración: caracteres.

8.3.Desembolsos y cargas que incumben al retrayente.

8.3.1.La satisfacción del precio.

8.3.1.1.Adopción de la tesis nominalista.

8.3.1.2.La norma instaura un minimum de carácter imperativo.

8.3.1.2.1.Los preceptos forales en la materia.

8.3.1.3.La posibilidad de que la cantidad estipulada para redimir supere el precio del contrato-básico.

8.3.1.3.1.Referencia al derecho comparado.

8.3.1.4.La certeza del precio.

8.3.1.5.La idoneidad o no de ciertos medio de pago.

8.3.1.6.La aplicación de la letra del art. 1518, 1 C.C. en el supuesto relatado por el 1513, y en los casos de reventa de la res por el comprador a retro.

8.3.1.7.Reintegro del precio verdadero.

8.3.1.8.Los acuerdos inter partes en materia de pago.

8.3.1.9.El interés y las cláusulas de estabilización.

8.3.2.Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

8.3.2.1.Apunte procesal.

8.3.2.2.Entendimiento jurisprudencial del alcance de estas partidas.

8.3.3.Los gastos necesarios y útiles.

8.3.3.1.Los necesarios: ordinarios y extraordinarios.

8.3.3.2.Gastos útiles.

8.3.3.3.Momento del abono de esos capítulos.

8.3.4.La eventual indemnización por el rescate.

8.3.5.Los gastos voluptuarios.

8.3.6.Obligación del retraído de entregar la cosa.

CAPÍTULO IX

Efectos del ejercicio del rescate

9.1.Su incidencia en materia de frutos de la cosa retraída (art. 1519 C.C.).

9.1.1.Los correspondientes a la fase de pendencia.

9.1.2.Frutos manifiestos o nacidos al tiempo de la redención.

9.1.2.1.La hipótesis de la existencia, también, de frutos manifiestos o nacidos al suscribirse el contrato-básico.

9.1.2.2.El supuesto de la inexistencia de frutos al celebrarse el contrato-básico.

9.1.2.2.1. Ratio de la norma.

9.2.La repercusión en los gravámenes y arrendamientos concertados sobre la cosa.

9.2.1.Encaje del artículo 1520 C.C. en la noción de condición resolutoria simplemente potestativa.

9.2.2.Cargas e hipotecas.

9.2.3.La pervivencia de ciertos arrendamientos.

9.2.3.1.Soporte de la subsistencia de esos arriendos.

9.2.3.2.Esfera de actuación del precepto. Referencia a la LAU y la LAR.

9.2.3.3.La buena fe y la adecuación a la costumbre local.

9.3.Cristalización registral del empleo del derecho redentor.

Lista de Sentencias y Resoluciones recogidas.

Bibliografía.