El sector inmobiliario tiene un carácter transversal que afecta a múltiples sectores de la economía española ya que es una de las principales formas de ahorro de la población, atrae la inversión de fondos institucionales y privados, es también un recurso significativo de las administraciones locales y es una de las principales áreas de atención de la inversión crediticia del sistema financiero. Resulta ser una actividad económica apasionante con enfermedades crónicas, escándalos periódicos, periodos de crecimiento exagerado y crisis profundas como la que se vive en estos momentos. Mikel Echavarren, con más de 25 años de dedicación profesional al sector inmobiliario, aborda en este libro el reto de ofrecer al lector un resumen claro y directo de las principales claves que explican el funcionamiento del mismo, así como de reflexiones personales y profundas sobre sus errores y las recomendaciones de mejora a los diferentes agentes que participan en el mismo. En resumidas cuentas, se trata de un libro de obligada lectura para todos aquellos profesionales que se relacionan directa o indirectamente con la actividad del sector y también para quienes quieran acercarse a conocerlo; en un momento como el actual, en el que el sector inmobiliario en su conjunto aparece como fuente de todos los males de la situación económica, la lectura del libro puede permitir identificar las estrategias y formas de gestión más adecuadas para evitar errores y construir un sector más racional y eficiente.
“Es una obra amena, de fácil lectura, muy interesante y que recuerda a los empresarios del sector lo que nunca debieron olvidar, a los financieros, la dificultad de entender una empresa inmobiliaria y, a las administraciones, su excesivo protagonismo” Luis María Arredondo Malo, presidente de Santander Global Property
El atractivo del negocio inmobiliario El sector inmobiliario es un mercado apasionante, tanto para quien se acerca a él como analista como para quienes hemos desarrollado una buena parte de nuestra vida profesional en él. Se trata de uno de los pocos mercados transversales de nuestra economía ya que afecta e interesa a múltiples sectores, usuarios, empresas y a la práctica totalidad de las administraciones públicas. Es una de las principales formas de ahorro de los españoles, que en más de un 85% pretenden durante su vida ser propietarios de la vivienda que utilizan. Es factor de amor y odio pasionales del público en general. De quien querría ser propietario o ha sufrido por serlo. De quienes viven encadenados a una hipoteca o han incrementado su patrimonio personal por la realización de inversiones inmobiliarias. Es la base principal de las garantías reales otorgadas al sistema financiero español, además de la principal fuente de quebraderos de cabeza de éste en situaciones de crisis. Una y otra vez es una palanca de crecimiento y de desastre financiero de nuestra economía. Como el mito de Sísifo, encumbramos nuestro Producto Interior Bruto sobre el ladrillo, para despeñarlo periódicamente por sus crisis inmobiliarias. Siendo objetivo de la inversión de fondos institucionales como alternativa a la bolsa y a la deuda pública o privada, es al mismo tiempo el principal recurso de las administraciones públicas locales para el equilibrio de sus cuentas. Es, en definitiva, objeto de deseo de inversores, mercado principal del sector financiero español, fuente de financiación de las administraciones públicas, campo abonado para la corrupción de algunos y un marco amplísimo en el que conflu¬yen múltiples profesiones. Desde la perspectiva de desarrollo profesional, el sector inmobiliario presenta retos organizativos, estratégicos, de expansión, de gestión financiera y de recursos humanos de cierta complejidad, una elevada problemática técnica y jurídica, así como otras áreas complementarias que permiten la formación de profesionales casi renacentistas. Es un mundo apasionante, con enfermedades crónicas y escándalos repetitivos. Con capacidad de crear fortunas en períodos relativamente cortos y con el riesgo de perderlas de forma súbita. Es, en resumidas cuentas, un ámbito de acción y de gestión de enormes posibilidades empresariales y formativas, en permanente evolución y cambio. ¿Qué pretende este libro? Este libro trata de exponer los aspectos más relevantes del funcionamiento de este mercado, sus aciertos, oportunidades y errores manifiestos, que no son pocos. No pretende ser un compendio de ciencia ni de artes ocultas que abran las puertas al enriquecimiento. Si fuera así, habría escrito este libro desde un retiro dorado gozando de una merecida fortuna. Es solo un análisis ordenado de los principales aspectos que afectan a dicho mercado y en los que influye el propio sector inmobiliario, junto con algunas experiencias personales y unos pequeños consejos para la gestión futura. Se ha pretendido que su lectura sea amena para quienes se enfrentan por primera vez a la terminología y al funcionamiento del sector inmobiliario y, al mismo tiempo, para quienes desde la experiencia tengan interés en algún aspecto concreto del mismo. Espero, sobre todo, que resulte entretenido a pesar de las elevadas posibilidades y riesgos que esta temática tiene siempre de convertirse en un ladrillo, nunca mejor dicho. Es el sector inmobiliario el mundo que me ha tocado vivir en los últimos veinticuatro años y en el que he desarrollado una carrera profesional relativamente atípica, al combinar años de auditoría financiera, consultoría estratégica, asesoramiento en transacciones corporativas y en la reestructuración de empresas. He aprendido a marchas forzadas de cada cliente y de cada empresa con las que he trabajado, de cada interlocutor con el que he tenido que negociar y, sobre todo, de mis compañeros, socios y amigos —aunque resulte extraño tengo varios que se enmarcan en estas dos últimas categorías— con los que he trabajado en estos años. Si tuviera que destacar a alguien de entre estos últimos, sin duda alguna sería quien me dio la oportunidad de crecer profesionalmente en los últimos cinco años de los quince que trabajé en la extinta Arthur Andersen. Mi jefe, mi socio, mi amigo, Diego Aguinaga Churruca, del que traté de aprender sus dotes extraordinarias para la concreción de los problemas y para la conclusión de las soluciones y su capacidad para delegar y confiar en los equipos de buenos profesionales. Todos los que tuvimos la suerte de trabajar contigo, Diego, te agradeceremos siempre tus enseñanzas, tu ejemplo y te seguiremos echando de menos toda la vida. Cómo está organizado el libro Para cubrir adecuadamente los objetivos del libro se ha organizado su contenido en tres partes. Después de este capítulo introductorio, en la parte primera, se han recogido los principales aspectos que describen los fundamentos esenciales del negocio inmobiliario. En dicha parte el lector podrá encontrar aspectos descriptivos de las características de la actividad, como son las principales etapas de la promoción inmobiliaria, la organización típica de una sociedad promotora, así como los riesgos, rentabilidades y estrategias del negocio. Adicionalmente se detallan algunos elementos muy característicos de este negocio, como son la diversificación y la comunicación. En una segunda parte, se desarrollan las principales características y guías de comportamiento que afectan a los principales agentes del sector como son los intermediarios, los asesores, las entidades financieras y las administraciones públicas. Como resultado de las diferentes interacciones e intereses, también en esta parte se analizan las causas que hacen de este sector una actividad proclive a la aparición de la corrupción. Por último, en la tercera parte, se reflexiona sobre los errores cometidos en el pasado y las que, a mi juicio son las principales claves de aprendizaje hacia el futuro. La filosofía con la que está escrito este libro es que el lector pueda también sacar sus propias consecuencias y reflexiones sobre las características de este sector tan atractivo desde muchos puntos de vista pero que encierra, también, grandes peligros si no se aplican técnicas de gestión habituales en otros sectores económicos.
"Un libro en el que Echavarren analiza con voluntad didáctica los principales errores que han conducido hacia el abismo al sector del ladrillo. También señala a los culpables que, por exceso o por defecto, han contribuido al declive de una industria que antes de la crisis aportaba el 17% al PIB español." R. Galván, El Mundo, 23/10/2011
"Mikel Echavarren es el Robin Hood de los promotores. Como consejero delegado de Irea ha participado en refinanciaciones de 18.000 millones de euros de deuda, defendiendo los intereses de las inmobiliarias. No tiene pelos en la lengua a la hora de denunciar los abusos de la banca." Susana de la Riva, Actualidad Económica, abril 2012
Mikel Echavarren nació en Bilbao en 1962, está casado y es padre de 3 hijos; es licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Autónoma de Madrid. En 1987 se incorporó a la firma Arthur Andersen, en la que llegó a ser socio director de la división de Consultoría Inmobiliaria. Y en 2002 fundó Irea, líder en España de asesoramiento financiero y estratégico en los sectores inmobiliario y hotelero, donde es socio, presidente y consejero delegado. A lo largo de su trayectoria profesional ha participado y dirigido múltiples proyectos de definición estratégica, fusiones y adquisiciones y reestructuración financiera. También ha desarrollado una intensa actividad como docente y divulgador sobre el sector inmobiliario, habiendo sido director y profesor del Máster Inmobiliario de la Fundación Camuñas, profesor de cursos de postgrado en el Instituto de Empresa, la Universidad Católica de Valencia, el Centro de Estudios de Garrigues y en las Universidades Autónoma y Complutense de Madrid. Asimismo, es ponente habitual en conferencias y foros especializados en el sector inmobiliario.
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