Los Procesos en Materia de Propiedad Horizontal

Argumento de Los Procesos en Materia de Propiedad Horizontal

Cuando en la convivencia diaria en el seno de la comunidad de propietarios surge el conflicto, sus miembros, que están sometidos a una regulación de la que muchas veces no están debidamente informados, buscan por cualquier medio la solución más acorde con sus intereses. Si ésta no se logra a través de la vía extrajudicial, el acceso a los tribunales se presenta como la última posibilidad, pacífica y civilizada, en el marco de un Estado de Derecho.

Por ello, el ordenamiento jurídico también regula los aspectos procesales de los posibles asuntos que son sometidos a resolución judicial. En el caso español, se ha optado por la inclusión de preceptos de carácter adjetivo en el seno de la Ley de Propiedad Horizontal, con frecuentes remisiones al principal cuerpo rituario civil. Es una consecuencia de la especialización jurídica que exige una materia tan delicada como la comentada.0Prólogo

Abreviaturas

Capítulo 1
REPRESENTATIVIDAD DEL PRESIDENTE

I. El debatido carácter de la representación del Presidente
II. Alcance de su representatividad en juicio
1. Ámbito de actuación
2. Actuaciones del Presidente en el ámbito del proceso
A) Ejercicio de acciones por el Presidente
B) Nombramiento de profesionales y otorgamiento de poder para pleitos
C) Ratificación, desistimiento y suspensión
D) Renuncia de la acción
E) La transacción
F) Interrogatorio de partes. Admisión de hechos
G) El allanamiento
3. Consecuencias de sus actuaciones
A) Cosa juzgada
B) Costas
III. La acreditación de su legitimación
IV. El problema del Presidente ilegalmente elegido

Capítulo 2
LA REALIZACIÓN DE OBRAS INDEBIDAS

I. La infracción del art. 7.1 LPH
1. Ámbito objetivo
2. Ámbito subjetivo
II. La acción
1. Deslinde respecto de la acción de cesación
2. Presupuestos fáctico y de procedibilidad
3. Posibles pretensiones
4. Legitimación
A) Activa
a) El Presidente de la Comunidad de Propietarios
b) Los comuneros
B) Pasiva
a) Obra realizada por propietario anterior
b) El caso de la sociedad de gananciales
5. Prescripción de la acción
6. El proceso aplicable
7. Posibles defensas del infractor
A) El consentimiento tácito
B) La valoración de la alteración
C) Abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo

Capítulo 3
EL DESARROLLO EN EL INMUEBLE DE ACTIVIDADES INDEBIDAS: LA ACCIÓN DE CESACIÓN

I. Palabras previas
II. Presupuesto fáctico de la acción de cesación: la infracción del art. 7.2 LPH
1. Ámbito objetivo
2. Su virtualidad limitadora de los derechos dominicales
3. Notas exigibles a las actividades indebidas: entidad y persistencia. El abuso de
derecho
4. Ámbito subjetivo
5. Lugar del desarrollo de las actividades indebidas
6. El caso especial de las actividades lícitas en su constitución pero perturbadoras en
su desarrollo
7. Actividades sin licencia
8. Las actividades «antisociales»
III. Finalidad y pretensiones de la acción de cesación
1. La privación del uso de la vivienda o local
A) El carácter controvertido de la privación
B) Alcance objetivo
C) Alcance subjetivo
D) Duración de la privación
2. La extinción definitiva de los derechos relativos a la vivienda y el lanzamiento
A) Características de la acción y condiciones para su ejercicio: diferencias con el
régimen anterior
B) Alcance objetivo
C) Alcance subjetivo
IV. Análisis procedimental de la acción de cesación
1. Fase extrajudicial: requisitos de procedibilidad
A) Requerimiento y apercibimiento
a) Iniciativa
b) Sujetos
c) Forma en que se realizarán. Su necesaria acreditación
d) Contenido
B) Continuación de la perturbación
C) Adopción de acuerdo por la Junta de propietarios
2. Fase judicial: El ejercicio de la acción
A) Previa satisfacción de requisitos de procedibilidad
B) Proceso aplicable
C) Legitimación para la acción de cesación
a) Activa
a') Legitimación ad causam
b') Legitimación ad processum
c') El comunero individual
– Respecto de la acción de cesación del art. 7.2 LPH
– En el proceso civil ordinario
– Otras vías
b) Pasiva
D) Competencia
E) Postulación procesal
F) La demanda
a) Contenido
b) Documentos a acompañar
c) Copias y su traslado
G) Medidas cautelares
a) La cesación cautelar de la actividad prohibida. Su especial naturaleza
b) Momento de su adopción
c) ¿Adopción de oficio?
d) La caución y la caución sustitutoria
e) ¿Audiencia previa al demandado?
f) Recursos
g) La privación cautelar del uso
H) Importancia de la prueba
I) Sentencia
J) Costas
K) Posibles defensas del demandado
V. Plazo de prescripción de la acción de cesación
VI. Otras vías judiciales
1. Jurisdicción civil ordinaria
2. Jurisdicción administrativa
3. Jurisdicción penal. Compatibilidad de acciones penales y civiles

Capítulo 4
EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES
DEL ART. 9 LPH

I. Palabras previas
II. Art. 9.1.a)
III. Art. 9.1.b)
IV. Art. 9.1.c)
1. Procedimiento a seguir
2. Contenido de la demanda
3. Destinatarios de la demanda
V. Art. 9.1.d)
1. Procedimiento a seguir
2. Contenido de la demanda
3. Destinatario de la demanda
VI. Art. 9.1.e) y f)
VII. Art. 9.1.g)
VIII. Art. 9.1.h)
IX. Art. 9.1.i)
X. La causación de daños o desperfectos en elemento común
1. Ámbito objetivo
A) Procedimiento a emplear
B) Contenido de la demanda
C) Legitimación activa
a) Legitimación ad causam
b) Legitimación ad processum
c) Comuneros
D) Legitimación pasiva
E) La naturaleza de la responsabilidad del demandado
F) Plazo de prescripción de la acción
G) La importancia de la prueba en estos supuestos: la posible imputación de
responsabilidad a la Comunidad
2. Ámbito subjetivo
XI. El incumplimiento de los Reglamentos de régimen interno
1. Notas generales
2. Obligatoriedad
3. Consecuencias de su incumplimiento

Capítulo 5
LOS JUICIOS DE EQUIDAD

I. Caracteres y naturaleza
II. Supuestos en los que procede
1. Adopción judicial de acuerdos
A) Supuestos en que procede
B) Acerca de la falta de celebración y de convocatoria de la Junta
C) Supuestos en que se alcanza la mayoría pero ésta es contraria a la adopción de
acuerdos
D) Competencia judicial
E) Requisitos de procedibilidad
F) Postulación
G) Tramitación procesal
a) Solicitud
b) Citación a la comparecencia
c) Celebración de la comparecencia
H) Sujetos
a) Activo
b) Pasivo
I) Resolución
a) Forma que revestirá
b) Plazo
c) Contenido
J) Recursos
2. El caso especial del nombramiento de Presidente de la Comunidad
A) Supuestos en que procede
B) Competencia judicial
C) Requisitos de procedibilidad
D) Postulación
E) Tramitación procesal
a) Solicitud
b) Audiencia a los contradictores
F) Sujetos
a) Activo
b) Pasivo
G) Resolución
a) Forma
b) Plazo
c) Contenido
H) Recurso de apelación
3. Relevo del Presidente de la Comunidad
A) Supuestos en que procede
B) Competencia judicial
C) Requisitos de procedibilidad
D) Postulación
E) Tramitación procesal
a) Solicitud: Forma y contenido
b) Significado de la expresión «resolverá de plano»
F) Sujetos de este procedimiento
a) Activo
b) Pasivo
G) Resolución
a) Forma que revestirá
b) Contenido
c) Plazo de resolución
H) Medidas cautelares

Capítulo 6
LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

I. Causas de impugnación
1. Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos comunitarios: acuerdos nulos y anulables

A) Acuerdos adoptados con vicios formales
B) Los llamados «pseudoacuerdos»
C) Los acuerdos «negativos»
2. Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios

3. Acuerdos que supongan grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación
jurídica de soportarlo o que se hayan adoptado con abuso de derecho
II. La acción de impugnación de acuerdos
1. Requisitos de procedibilidad
A) Existencia de un acuerdo
B) Plazo de ejercicio de la acción
C) Requisitos atinentes al impugnante
2. Competencia
3. Legitimación
A) Activa
a) Sujetos legitimados activamente: ANULABILIDAD
a') Requisitos
b') Análisis de supuestos particulares
– El Presidente de la Comunidad
– El caso especial del representante
– Usufructuarios
– Arrendatarios
– El perjuicio irrogado a uno o varios propietarios
– Propietario que no lo fue al tiempo de adoptarse el acuerdo
b) NULIDAD
B) Pasiva
a) Propietarios afectados directamente por el acuerdo
b) Administradores
c) La intervención litisconsorcial de propietarios
d) Litisconsorcio pasivo necesario
4. Procedimiento a seguir
5. Efectos del ejercicio de la acción
6. Efectos del no ejercicio de la acción
7. La demanda
A) Contenido de la demanda
B) Documentos
8. Medidas cautelares: la suspensión provisional de la ejecución del acuerdo.
Procedimiento
A) Solicitud
a) Instancia de parte
b) Momento de la solicitud
c) Prestación de la fianza
d) Forma de la solicitud
B) Audiencia
C) Adopción/Rechazo. Parámetros a valorar
D) Forma de la resolución
E) Recursos frente a la resolución
9. Importancia de la prueba
10. Sentencia
11. Costas
12. Cosa juzgada

Capítulo 7
LA RECLAMACIÓN A MOROSOS

I. Palabras previas
II. Sujetos obligados por el art. 9.1.e) y f)
III. Supuestos especiales de exclusión del pago
1. Exclusión del pago de servicios comunes por su defectuoso funcionamiento
2. Exclusión del pago de ciertos servicios comunes por no hacer uso de ellos
3. El caso específico de las innovaciones
IV. Tiempo y forma de cumplimiento
V. Mecanismos para garantizar el cobro: análisis de los privilegios del art. 9.1
1. Preferencia crediticia
2. Afección real
3. Mención específica de la obligación del art. 9.1.f)
VI. El incumplimiento de la obligación de pago
1. Vía extrajudicial
2. Vía judicial
A) El proceso monitorio
a) Supuestos en que procede el monitorio
b) Competencia
c) Requisitos de procedibilidad
a') Modo en que debe hacerse la notificación
b') Importancia de la notificación
c') Cuestiones problemáticas en torno a la notificación
d') Consecuencias de la falta de notificación y de la notificación defectuosa
d) Objeto de la reclamación deducida en el proceso monitorio
e) Legitimación activa
a') Presidente y Administrador
b') Comuneros
f) Legitimación pasiva
a') Sociedad de gananciales
b') Copropiedad del inmueble
c') Transmisión del inmueble: problemas registrales y consecuencias procesales
d') Caso de la transmisión no notificada: supuestos de solidaridad
– Hipótesis
– Consecuencias
– La solidaridad en la ejecución
e') El titular registral como demandado en la reclamación a morosos de la LPH
– Supuestos en que no hay transmisión
– Supuestos en que sí hay transmisión
g) Obligación de saneamiento del transmitente y posibilidad de novación
h) Tramitación procesal
a') Petición inicial del proceso monitorio
– Contenido de la petición inicial
– Documentos
– Postulación procesal
b') Admisión de la petición: requerimiento de pago
– Modo de requerir el pago
– Contenido del requerimiento
– Notificación del requerimiento de pago: modo en que debe realizarse, cuestiones
problemáticas en torno a la notificación y consecuencias de la falta de notificación y de la
notificación defectuosa
c') Posibles respuestas del deudor ante el requerimiento de pago
1ª La no comparecencia
– Posible defensa del deudor
– Postulación procesal
– Repercusión en las costas
2ª El pago
– Modos de realizar el pago
– Problemática de la satisfacción extrajudicial
– El pago parcial
– Repercusión en las costas
3ª La oposición
– Causas de oposición
– El escrito de oposición
– Postulación procesal
– Consecuencias de la oposición: previstas en la LEC y previstas en la LPH
– Repercusión en las costas
– Régimen de recursos
i) Acumulación subjetiva de acciones
j) Acumulación objetiva de acciones
k) Acumulación de acciones personales y reales
l) La inversión del contradictorio
B) Otra vía judicial alternativa
C) Prescripción de la acción de reclamación a morosos
3. Otras consecuencias del incumplimiento de las obligaciones del art. 9.1.e) y f)
A) Privación del derecho de voto
a) Consideraciones generales
b) Alcance de esa privación
c) Modo de evitar la privación
d) Posible defensa del privado de voto
B) Falta de legitimación para impugnar acuerdos
C) La imposibilidad de privar del uso de elementos comunes
D) ¿Podrá ser Presidente de la Comunidad un propietario moroso?

Capítulo 8
LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD FRENTE A LOS PROPIETARIOS

I. Competencia de la Junta para resolver las reclamaciones de los propietarios contra la
actuación de los órganos de gestión y representación de la comunidad
II. Responsabilidad de la Comunidad frente a los propietarios individuales
III. La responsabilidad de la Comunidad por actos de sus órganos de gobierno
1. El Presidente de la Comunidad de propietarios
A) Actuaciones indebidas del Presidente: Consideraciones generales
B) Responsabilidad civil
C) Responsabilidad penal
2. El Administrador de la Comunidad de propietarios
A) Consideraciones generales
a) Naturaleza jurídica
b) Nombramiento
B) Su actuación procesal
C) Actuaciones indebidas
a) Remoción del Administrador
b) Responsabilidad del Administrador

Capítulo 9
LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD FRENTE A TERCEROS

I. Palabras previas
II. Desarrollo de la ejecución: objeto de la misma
III. Posible actuación de un comunero al margen de la del Presidente
IV. Posibles defensas del propietario
V. Problemas procesales y registrales derivados del embargo de bienes privativos por deudas
de la Comunidad
VI. Algunas consideraciones acerca del «autoproceso»

Formularios

I. Formularios que contemplan al propietario como destinatario
1. Convocatoria a Junta General
2. Convocatoria a Junta General realizada por vecinos del inmueble
3. Actas de la Junta de propietarios
4. Comunicación de acuerdos al propietario que no asistió a una Junta
5. Requerimiento para el cese de actividades prohibidas por parte de un comunero

II. Formularios que tienen como destinatario al presidente de la comunidad
1. Comunicación de cambio de titularidad
2. Comunicación de domicilio
3. Comunicación de la oposición a un acuerdo adoptado
4. Comunicación para efectuar obras en elemento privativo
5 Notificación por propietario de la necesidad de efectuar reparaciones
6. Representación que otorga un propietario para asistir a una Junta general
7. Solicitud de un propietario para incluir tema en orden del día de una Junta
8. Renuncia a cargo

III. Formularios que contienen el ejercicio de una acción judicial
1. Acción para solicitar del juez el relevo del cargo de Presidente
2. Demanda de la Comunidad contra el Administrador
3. Demanda en la que se ejercita acción de cesación
4. Reclamación de cuotas a morosos
5. Demanda de impugnación de acuerdos sociales
6. Demanda por la realización de obras que alteran la configuración del edificio
7. Demanda de un propietario contra la Comunidad

Bibliografía