Argumento de Hipoteca del Derecho Al Aprovechamiento Urbanístico
El mercado editorial español no ofrece ninguna monografía que estudie la constitución y ejecución de la hipoteca del derecho al aprovechamiento urbanístico, como ius aedificandi separado del suelo. En ésta se abordan además una serie de cuestiones, relativas a este sui generis derecho, pero contempladas, no desde la perspectiva iuspublicista, sino desde una perspectiva patrimonialista sustentada en derecho privado, tratando de conocer los perfiles conceptuales y naturaleza jurídica del aprovechamiento urbanístico, que es mutante, en cuanto que pasa de ser un interés general a ser un derecho subjetivo y, dentro de esto último, a comportarse como un derecho real inmobiliario, incluso llega a ser una cosa inmueble, tras su inscripción separada en los registros de la propiedad.0[CAPÍTULO I. 1. Presentación. ............................................................................................ 1.1. Aprovechamiento urbanístico: 1.2. algo más que unidad de cuenta, en la ejecución urbanística. ............................ 1.3. Estructura de la obra. ..................................................................................... 1.4. CAPÍTULO II. 2. El derecho al aprovechamiento urbanístico. Conceptuación y génesis. ..... 2.1. Facultad no atribuida ab initio la propiedad del suelo, pero instrumento de ejecución urbanística. 2.2. Apropiable, enajenable, con autonomía y singulares naturaleza evolutiva y dinámica registral. .......................................................................... 2.3. Formación histórica y génesis del DAU en la propiedad del suelo. ..................... 2.4. El aprovechamiento urbanístico del marco extinto del TRLS?1992. .................... 2.5. El Reglamento Hipotecario Urbanístico (RHU) abre la registración hipotecaria . 2.6. El aprovechamiento urbanístico del marco extinto de LS?1998 .... ..................... 2.7. 2.8. El aprovechamiento urbanístico en la nueva LS?2007 ....................................... 2.9. 2.8. Estatuto de la propiedad urbana frente al quantum del llamado ius aedificandi latente. ...................................................................................... CAPÍTULO III. 3. Naturaleza jurídica. ...................................................................................... A.? El ius aedificandi disociado del ius soli y la licencia de obras. ..................... 3.1. El aprovechamiento urbanístico, coeficiente aritmético. .................................. 3.1.1. Aprovechamiento tipo, o aprovechamiento medio: el DAU?coeficiente. .............. 3.1.2. Designación de plan: el DAU?coeficiente como ius ad rem. ............................... A. La certeza. .................................................................................................. B. La vocación jurídico?real. ............................................................................. 3.1.3. El DAU?coeficiente como derecho de opción. .................................................... A. La aproximación del DAU al derecho privado. ............................................... El aprovechamiento urbanístico, en ejecución urbanística, es objeto del derecho privado: el DAU?derecho real. .......................................................... 3.2.1. El DAU ejecutado como bien evaluable y realizable. ........................................ 3.2.2. La traditio chartae registral y el DAU como ius in re. ......................................... 3.2.3. Derecho real «in faciendo». ................................................................................ El aprovechamiento urbanístico en ejecución, como cosa inmueble: el DAU?finca.. ................................................................................... 3.3.1. Supuestos reglamentados del aprovechamiento urbanístico con 3.3.2. naturaleza de cosa inmueble por su inscripción registral. ............................... Finca especial compuesta de UUAA inscrita a favor de la Administración. ........ Como indemnización por ocupación directa de suelo por la Administración. .... En pago del justiprecio por expropiación forzosa a cambio de finca futura ...... 3.3.1.4. Finca especial en garantía del urbanizador no propietario de suelo. ................ 3.4. Naturaleza del DAU: diagrama de su evolución. (Figura I)............................. CAPÍTULO IV. 4. Clases de aprovechamiento urbanístico. ..................................................... 4.1. Aprovechamiento real. ................................................................................... 4.2. Aprovechamiento tipo o aprovechamiento medio. ............................................ Aprovechamiento apropiable............................................................................ Esquema de clases de DAU. Diagrama de su evolución. (Figura II) ................. Esquema de técnica de equidistribución urbanística. (Figura III) .................... CAPÍTULO V. 5. El derecho al aprovechamiento urbanístico en el Registro de la Propiedad. ............................................................................. 5.1. Registración por nota marginal. ..................................................................... 5.1.1. Requisitos para la práctica del asiento. .......................................................... 5.1.2. Efectos que la nota marginal puede producir en el dominio inscrito. .............. 5.1.3. A.? Subrogación ex lege de futuro titular. ...................................................... B.? Subrogación del acreedor hipotecario. ..................................................... C.? Facultad de transmisión y gravamen separado. ...................................... 5.2. Inscripción en folio independiente. ................................................................. El aprovechamiento urbanístico inscrito como finca registral. ........................ CAPÍTULO VI. 6.? Transferencias del aprovechamiento urbanístico. Dos vertientes. ............ Transmisión del aprovechamiento urbanístico, inscrito como finca registral independiente, con eficacia registral. .............................................................. 6.1.1. Transferencia hecha por la Administración. .................................................... 6.1.2. Transferencia hecha por particulares. ............................................................. 6.2. Transferencias de aprovechamiento en derecho autonómico. .......................... CAPÍTULO VII. 7. Las cosas objeto de la hipoteca inmobiliaria. ............................................. 7.1. Cosas o derechos no hipotecables. ................................................................. CAPÍTULO VIII. 8. El aprovechamiento urbanístico es un bien hipotecable. ........................... Perspectiva histórica y doctrinal. .................................................................... La hipotecabilidad del DAU, antes del Reglamento Hipotecario Urbanístico. ... 8.2.1. El AU, bien enajenable y susceptible de realización. ....................................... 8.1. Hipotecabilidad del DAU después de la entrada en vigor del Reglamento 8.2. Hipotecario Urbanístico. ................................................................................. 8.3.1. Bien hipotecable por previsión normativa. ...................................................... 8.3.2. Hipotecable por la tipificación abierta en el marco del art. 106 de la L.H. El sistema de extensión frente al sistema de localización, y la hipoteca del DAU. Analogía con la hipoteca del dominio útil del censo. ......................... CAPÍTULO IX. 9. Requisitos de procedibilidad a la constitución de la hipoteca del DAU. ... 9.1. Formalidades administrativas públicas de carácter previo. ............................. 9.1.1. Inscripción del aprovechamiento urbanístico, derecho real. ............................. 9.1.2. Inscripción del aprovechamiento urbanístico, finca registral independiente. .... 9.2. Registro municipal de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos. ..... 9.3. Certificado Administrativo. ............................................................................. Preexistencia del derecho al aprovechamiento urbanístico como finca registral independiente. .................................................................................. CAPÍTULO X. 10. Extensión objetiva de la hipoteca del DAU. ................................................ 10.1. La regla general y su limitación en el plano subjetivo. .................................... 10.2. Limitación subjetiva y DAU. ........................................................................... 10.3. El plano objetivo y el DAU. ............................................................................. 10.4. Neutralidad de la extensión objetiva por cuotas de valor. ................................ CAPÍTULO XI. 11. Sujetos diferenciados hipotecantes del DAU. ............................................. La junta de compensación como sujeto en el gravamen del DAU. ................... JC hipotecante del DAU por título inscrito y por mandato estatutario. ........... El agente urbanizador. ................................................................................... La retribución del agente urbanizador. ........................................................... Retribución en unidades de AU a empresas urbanizadoras. ............................ CAPÍTULO XII. 12. Singularidades en la dinámica registral de la hipoteca del DAU. ............... 12.1. Consentimiento de titulares. ........................................................................... Subrogación real: técnica jurídica de la equidistribución urbanística que tiene antecedentes en otras instituciones. .......................................... 12.2. Inscripción de la hipoteca del DAU?derecho real. ............................................. 12.3. Inscripción de la hipoteca del DAU?finca. ........................................................ 12.4 Acerca del Registro de la Propiedad competente para inscribir la hipoteca 12.5 del aprovechamiento y su traslado a la finca de destino. ................................. CAPÍTULO XIII. 13. Pérdida o minoración del DAU. .................................................................... 13.1. Protección registral del dominio inscrito del DAU. .......................................... 13.2. 13.3. Indemnización al acreedor hipotecario por pérdida o minoración del DAU. ..... 13.4. CAPÍTULO XIV. 14. Cargas y derechos inscritos en finca de origen, en finca de reemplazo, 15. y rango de la hipoteca del DAU. ................................................................... El principio de prioridad y la TAU. Extrapolación de la técnica registral para la anotación del crédito refaccionario. ..................................................... 14.1.1. Equiparación en el fondo y no en la forma. .................................................. 14.1.2. El juicio pericial. ............................................................................................ 14.2. Las afecciones urbanísticas y el rango de la hipoteca del DAU. ....................... Cuando el AU?finca hipotecado fue finca aportada a una actuación sistemática y hubo subrogación real.. ............................................................. Cuando el AU?derecho real hipotecado llegó a la finca resultante después, por actuación asistemática o caso similar. .................................................... 14.2.4. Previsión ex lege de pacto de anteposición de hipoteca. .................................. CAPÍTULO XV. 16. Devastación por pérdida de aprovechamiento urbanístico. Acción 17. del acreedor hipotecario. ............................................................................. 15.1. Devastación de daño definido. ........................................................................ 15.2. Devastación de carácter general.. ................................................................... 15.3. La administración, posesión interina y subrogación, por daño urbanístico. .... CAPÍTULO XVI. 16. Hipoteca del DAU y el marco de la Ley del Mercado Hipotecario. ............. 16.1. Condición jurídica de bien inmueble estable, inscrito y de valor realizable. ..... 16.2. Quiebra del principio de omnicomprensividad del art. 5 LRMH. ....................... CAPÍTULO XVII. 17. Cancelación de la hipoteca del DAU. ........................................................... 17.1. Cancelación instrumental por traslado a finca resultado. ............................. 17.2. Cancelación caso de extinción del objeto por el planeamiento. ................... CAPÍTULO XVIII. 18. Hipotecabilidad del AU en el derecho comparado. ....................... 18.1. Alemania: el mandato de ponderación y la teoría del sacrificio tolerable. ......... 18.2. 18.1.1. La hipoteca y sus objetos. .............................................................................. 18.1.2. Hipoteca del AU, hipótesis improbable. ........................................................... 18.2. EE.UU. de América y la transfer of development rights. .................................. El abrupto sistema hipotecario de EE.UU .................................................... 18.2.2. Gestión urbanística privada apoyada en la jurisprudencia. .......................... 18.2.3. Hipoteca del DAU, hipótesis compatible. ........................................................ 18.3. Francia: la transfert de coéfficient d»occupation des sols. ????????? 18.3.1. Les COS et l»hypothèque. ??????????????????????? 18.4. Gran Bretaña: del feudalismo al sistema Torrens on?line. ............................... 18.4.1. Sistema hipotecario en UK: en transición a tabulas. ....................................... 18.5. Italia: il trasferimento di cubatura.. ................................................................. Il trasferimento di cubatura, en su doble concepción iusprivativista e iuspublicista. ............................................................................................... 18.5.2 Bienes objeto de la hipoteca y lugar del diritto di cubatura.. ............................ Portugal: el «fundo de compensação» herramienta clave de la nueva perecuación urbanística. ................................................................................ 18.6.1. El modelo anterior: la equidistribución expectante. ......................................... 18.6.2. El modelo actual: perecuación mediante el planeamiento. ............................... 18.6.3. La hipoteca y sus objetos. ............................................................................... Hipoteca del AU, hipótesis actualmente imposible. .......................................... CAPÍTULO XIX. 19. Ejecución de la hipoteca del AU. Su problemática particular. ................ 19.1. El problema de la temporalidad y la dinamicidad. ........................................... 19.2. Ejecución judicial. Algunas especialidades. ................................................. 19.2.1. Demanda a tercer poseedor, incluso del dominio directo. .............................. 19.2.2. Intervención de la junta de compensación. ................................................. 19.2.3. Intervención del agente urbanizador. ......................................................... 19.2.4. Intervención de la Administración. ............................................................. Comunicación del proceso a titular posteriormente inscrito y acreedores posteriores. ........................................................................... 19.2.6. Aplicación de las reglas de la subasta de inmuebles. ...................................... Realización mediante convenio privado o por entidad especializada. ............... Ejecución extrajudicial por el procedimiento notarial del Reglamento Hipotecario. ................................................................................................... 19.4. Efecto primordial de la realización: nuevo dueño distinto del deudor. ............. 19.5. Adjudicación en pago: nuevo dueño el acreedor hipotecario. ........................... Otros efectos de la realización: subsistencia y cancelación de derechos y cargas. .......................................................................................... Concurrencia con derechos y cargas en distinta cuota de valor de la misma finca. .............................................................................................. 19.7. TAU excepcional al margen de la intervención de la Administración. ............... CAPÍTULO XX. 20. Minutas de cláusulas de constitución de hipoteca del DAU. ...................... 20.1. Cláusula de constitución de hipoteca del DAU?derecho real. ........................... 20.2. Cláusula de constitución de hipoteca del DAU?finca.. ..................................... 20.3. Nota sobre la bibliografía citada. ................................................................ ]
Pack Edt: the Gentelmen Alliance. Vols. 1 a 3
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