La Obligación de Transmitir la Propiedad en el Contrato de Compraventa

Argumento de La Obligación de Transmitir la Propiedad en el Contrato de Compraventa

Capítulo I
Antecedentes históricos y legislativos

1. Derecho romano clásico
2. El Derecho romano postclásico
3. El Derecho visigodo
4. Los fueros españoles
5. Las Siete Partidas
6. Proyectos de Código civil: en especial, el Proyecto de 1851

Capítulo II
Tratamiento de la cuestión en determinados Códigos extranjeros

1. Los Códigos civiles francés y belga
2. El Codice italiano de 1865 y el vigente de 1942
3. El BGB
4. El Código civil portugués
5. El Code civil du Québec

Capítulo III
La obligación de transmitir en el Código civil español

1. Obligación de poner la cosa en “poder” y posesión del comprador: artículo 1462.1
2. Responsabilidad por la posesión “legal” y pacífica de la cosa vendida: artículo 1474.1 Cc
3. La perturbación en la posesión o dominio de la cosa adquirida: artículo 1502 Cc
4. La adquisición irrevocable del dominio al no ejercitar el retracto: artículo 1509 Cc
5. Tradición consistente en poner en poder del comprador los títulos de propiedad: artículo 1464 Cc
6. Atribución de la propiedad definitiva en la doble o múltiple venta: artículo 1473 Cc
7. El requisito del poder de disposición sobre la cosa para declarar válido el pago: artículo 1160 Cc
8. Integración y eficacia contractual típica: artículo 1258 Cc
9. La voluntad de las partes como canon hermenéutico: artículo 1281 Cc
10. La interpretación de las normas según el elemento sociológico: artículo 3.1 Cc
11. La facultad de resolución por existencia de cargas o gravámenes ocultos: artículo 1483 Cc
12. El cumplimiento de las obligaciones no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes:
artículo 1256 Cc

Capítulo IV
La obligación de transmitir en la posición debitoria del vendedor

1. El Convenio de Viena de 1980 de compraventa internacional de mercaderías
2. La causa del contrato
3. Supuestos en que se exige la facultad de disposición para constituir o transmitir derechos reales
3.1. Los contratos de prenda e hipoteca
3.2. El contrato de permuta
3.3. El contrato de renta vitalicia
4. La posibilidad de impugnar el contrato por error
5. Venta de cosa ajena y venta de la cosa por un comunero sin autorización de los demás. La venta de
una res nullius
6. La obligación de transmitir el dominio como obligación de resultado. Función de la imposibilidad
sobrevenida de transmitir el dominio
7. Incidencia en esta obligación del instituto del saneamiento por evicción
8. Concepto de incumplimiento de la obligación de dar y adquisición por el comprador a título
originario
9. Incidencia de los estados subjetivos en la obligación de transmitir del vendedor
9.1. Buena fe en el vendedor y en el comprador
9.2. Mala fe en el vendedor y en el comprador
9.3. Mala fe del vendedor y buena fe del comprador
9.4. Buena fe del vendedor y mala fe del comprador
10. Obligación de transmitir el dominio y ejercicio de la facultad resolutoria del artículo 1.124 Cc

A modo de conclusión
Bibliografía
Sentencias del Tribunal Supremo
Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia
Sentencias de Tribunales extranjeros
Introducción y planteamiento del problema

La cuestión que se plantea en este trabajo ciertamente no es nueva. Son diversos los trabajos de la doctrina civilista que han tratado de dilucidar concretamente cuáles eran las obligaciones de las partes que celebraban un contrato de compraventa, especialmente de la parte vendedora1.
Conocido por todos es que la finalidad del contrato de compraventa, por definición, es la de transmitir el dominio al comprador, aunque el traspaso del derecho real se produzca de diversas formas y en diversos momentos. El contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, y en nuestro sistema, como es sabido, la concurrencia de declaraciones contrapuestas de comprar y vender no produce, como regla, el traspaso del derecho real sobre la cosa, sino que únicamente crea obligaciones entre las partes. Además, aunque la finalidad sea la de transmitir el dominio, nadie puede dar lo que no tiene, por lo que ello sólo se cumplirá normalmente cuando la persona del vendedor sea titular y tenga la libre disposición del derecho vendido. Por tanto, lo que se tratará de estudiar es si, siendo el efecto normal del contrato la transmisión del dominio, no producida ésta, e ignorando la ajenidad la persona del comprador ¿podrá impugnarse el contrato o resolverse por incumplimiento, o por el contrario, no estará en el contenido debitorio del vendedor el asegurar, en todo caso, la adquisición de la propiedad, sino solamente el goce pacífico de la cosa vendida?
El problema se empezará a estudiar desde el Derecho romano, esqueleto sobre el que se ha estructurado nuestro Código civil en muchas materias, especialmente en la que nos ocupa. Para aquella época, como se examinará, coinciden los autores en afirmar que no existía en la persona del vendedor la obligación de transmitir el dominio, porque dado que no podía producirse ese efecto en todas las ventas —algunas excluidas por razón del objeto, otras por razón del sujeto— hubiera dificultado mucho el tráfico de bienes en ese período. Sin embargo, el Derecho romano instauró la institución de la evicción para los supuestos en que, perfeccionada una venta por parte de quien no tenía el dominio sobre el objeto del contrato, el comprador se veía desposeído por razón de un derecho anterior a la venta, esto es, en virtud del ejercicio de la acción reivindicatoria con éxito por parte del propietario del bien.
En este punto cabrá estudiar si la conservación del remedio a posteriori de la evicción en nuestro derecho actual implica que también se ha mantenido en nuestro Código civil la no obligatoriedad de transmitir el dominio por virtud del contrato de compraventa.
Relacionado íntimamente con el problema que nos ocupa está la cuestión de la validez de la venta de cosa ajena. Parece que fue admitida en el Derecho romano y así señalaron explícitamente las Partidas que una venta en tal forma era válida, y ello se ha consolidado en nuestra doctrina y jurisprudencia, ya que se afirma que por virtud del contrato de compraventa, las partes sólo se obligan a entregar cosa determinada o determinable (cosa genérica, cosa futura) a cambio de un precio cierto.
Ello no obstante, no puede caerse en el equívoco simplista, como después se examinará, de que admitir la validez de la venta de cosa ajena implica que el vendedor no está obligado a transmitir el dominio por el simple contrato de compraventa (ya que de lo contrario se daría cuerpo a una contradicción intrínseca). Para la perfección del contrato de compraventa sólo se requieren los particulares del art. 1450 Cc, esto es, acuerdo sobre la cosa y el precio, sin que pueda confundirse esta primera etapa con la fase ulterior o de cumplimiento, donde cabrá indagar si en ella se contiene la obligación de transmitir la titularidad del derecho transmitido.
Separadas ambas fases en nuestro derecho, donde rige sin lugar a dudas la teoría del título y el modo como regla (cfr. arts. 609 y 1095 Cc), cabrá estudiar la relación entre el sistema traslativo del dominio en los diferentes sistemas, con las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa. Según el Derecho francés, la venta de cosa ajena es nula (artículo 1.599 Code) y el sistema transmisivo es el consensual. En Italia, con el mismo sistema transmisivo, no se declara nula la venta de cosa ajena, pero se constata que el vendedor se obliga a hacer propietario al comprador, si no en el momento de la celebración del contrato, sí en un momento posterior. En Alemania, rige el sistema del acuerdo abstracto traslativo, y por tanto el propio contrato no transmite el dominio, sin embargo, señala el Código alemán que el vendedor debe transmitir el dominio en el contrato de compraventa. Por ello aunque la ley establezca como efecto inmediato del consentimiento la traslación del derecho real, ello sólo se producirá cuando se den los presupuestos específicos previstos en la ley, con lo que nunca producirán efectos reales inmediatos las ventas de cosas futuras, genéricas y ajenas.
Como puede observarse, la relación existente entre sistema traslativo y obligación de transmitir a priori, no es determinante, aunque deberá examinarse y estudiarse cómo se articulan en la práctica cada uno de estos elementos.
Después del examen del derecho histórico y del derecho extranjero, nos introduciremos en el derecho español y en la regulación del Código civil, el gran culpable de la ambigüedad de esta cuestión, ya que en él pueden encontrarse argumentos a favor de la obligación de transmitir el dominio y otros que claramente sostienen que lo que debe transmitirse es la posesión pacífica de la cosa, pero no el dominio.
Otro aspecto que se tornará preciso examinar será la causa del contrato de compraventa. ¿Qué implica comprar determinada cosa? ¿Qué pretende en ese acto el comprador? Implica normalmente que el comprador tiene intención de llegar a ser propietario, podríamos responder, pero, ¿puede obligarse al vendedor a que, en todo caso, se produzca ese efecto? Algunos autores utilizan como argumento para demostrar que la causa del contrato de compraventa consiste en la transmisión en todo caso, señalando que todo comprador de a pie, al celebrar el contrato piensa que evidentemente será propietario de la cosa después de celebrado el mismo y que si hubiese sabido que no llegaría a ser propietario no hubiera comprado nunca. Sin embargo, para examinar propiamente la causa del contrato de compraventa no podemos basarnos exclusivamente en aspectos sociológicos o subjetivos, porque luego nos podrían argumentar fácilmente que también el ciudadano de a pie cree, cuando constituye una hipoteca, que el acreedor hipotecario sólo puede atacar la finca ante el impago de las cuotas del préstamo, cuando en realidad, el pacto de concreción de la responsabilidad en la hipoteca es una excepción que casi nunca ve la luz y que regula el artículo 140 LH.2 O también nos podrían argumentar que cuando una persona de a pie compra un bien, mueble o inmueble, cree que ya es suyo desde el momento en que firma el contrato o paga parte del precio, sin que pueda imaginarse la existencia de la teoría del título y el modo, que no permitirá que sea propietario hasta que la cosa le haya sido entregada en las formas admitidas por nuestro ordenamiento.
Todo ello nos lleva a que debamos estudiar a fondo la problemática del error sustancial sobre la cosa objeto del contrato o en las cualidades de la persona del otro contratante, cuando aquella persona compradora ha confiado fielmente en que el vendedor era el propietario de la cosa que vendía o en que tenía plenas facultades para disponer del bien objeto de la venta.
Algunos autores sostendrían que el comprador no está desamparado por el Derecho, sino que existe el instituto del saneamiento por evicción para protegerle en los supuestos en que sea perturbado en su posesión legal y pacífica. Durante ese tiempo, el comprador será un usucapiente con el peligro de ser desposeído en cualquier momento, bien por parte del propietario, bien por un tercero que disponga de mejor derecho. Ante ello sólo tendrá los interdictos durante el primer año y quizá, pasado éste, la denominada acción publiciana.
Ante ello, y cuando sea conocedor de que el contrato de compraventa no le ha hecho propietario, por existir un defecto en las facultades de disposición del vendedor, no podrá solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, pedir que se le devuelva el precio más los daños y perjuicios antes de que el vendedor desaparezca o devenga insolvente. Tendremos que esperar que no aparezca el verdadero propietario, usucapiendo entretanto el derecho de propiedad, y en esta situación, qué comprador realizará mejoras en la cosa, si su condición es la de mero poseedor de mala fe. Parece que el derecho no puede permitir situaciones de inseguridad jurídica como la expuesta aquí, y que si alguien quiere ser poseedor de cierto bien durante un tiempo a cambio de un precio, existe el contrato de arrendamiento para dar solución a los intereses de las partes.
En las páginas siguientes se intentarán resolver todas estas cuestiones y se determinarán las obligaciones del vendedor en un contrato típico, el que contiene una mayor regulación de todos los que aparecen en el Código, pero que deja por resolver importantes y trascendentales cuestiones.

Capítulo I
Antecedentes históricos y legislativos
1. Derecho romano clásico
Empezamos el análisis histórico de las obligaciones del vendedor y, en especial, de la obligación de transmitir el dominio al comprador, en el Derecho romano, durante la época denominada clásica. Nuestra intención en este momento no es la de hacer un análisis pormenorizado de la institución de la compraventa en esa época, ya que tal finalidad excedería de los propósitos de este trabajo; sino el recoger y analizar las conclusiones a las que han llegado los romanistas sobre esta cuestión.
Conviene en este momento, antes de entrar en el estudio de la compraventa y las