Argumento de Intervención Notarial en el Urbanismo de la Comunidad Valenciana
Casi nueve años de ejercicio profesional, desarrollando un modelo jurídico caracterizado por su novedad y su originalidad, como es el establecido en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana de 1994, permiten al autor divulgar algunas de sus conclusiones y de sus preocupaciones desde la experiencia en la redacción de documentos, enriquecida por el intercambio de opiniones con otros profesionales del Derecho y también con técnicos, funcionarios, empresarios, propietarios de suelo y compradores finales de viviendas, con la pretensión de conectar el Derecho Urbanístico con el Civil, teniendo en cuenta que la tendencia expansiva de la actuación de las particulares en la iniciativa o impulso en la gestiónurbanística, dentro de un proceso ideológico de liberalización, se compagina bien con la documentación notarial frente a la administrativa. A todo ello responde el título del libro,
Intervención notarial en el urbanismo de la Comunidad Valenciana que supone una novedos aportación a una rama del Derecho tradicionalmente muy administrativa, desde la óptica y la práctica del Derecho privado, y, concretamente desde el Derecho Civil y la práctica notarial.0Introducción
La dualidad legislativa
urbanístico-civil
I. La tradicional dualidad legislativa urbanística-civil
II. Sus efectos distorsionadores
A. En las actuaciones aisladas
B. En las actuaciones integradas
C. Las graves consecuencias
III. Remedios para resolver la situación anterior
A. En el plano doctrinal
B. En el plano legislativo
a) En las actuaciones aisladas
b) En las actuaciones integradas
Modalidades de actuación
I. Planteamiento general
II. La íntima relación entre las modalidades de actuación y las diferentes clases de suelo
A. Modelo estático-estatal
B. Modelo dinámico-valenciano
C. Concepto de Actuaciones Aisladas
a) Elemento objetivo
b) Elemento funcional
c) Elemento aleatorio
D. Concepto de Actuaciones Integradas
a) Elemento objetivo
b) Elemento funcional
c) Elemento instrumental
E. La doctrina de la Sentencia 20.3.1997 del TC
F. La regulación estatal actual
a) Para el suelo urbano
1. Requisito objetivo: la consolidación urbanística (art. 8.a Ley 6/98)
2. Requisito jurídico: la clasificación expresa
b) Para el suelo urbanizable
G. La compatibilidad del modelo valenciano con el estatal
H. Consecuencias civiles
Gestión mediante actuaciones aisladas
I. Gestión de Actuación Aislada con Programa
II. Gestión de Actuación Aislada en ausencia de Programa
A. La solicitud de licencia de obras como desencadenante de la actuación aislada
B. Los desequilibrios entre aprovechamientos
a) Planteamiento
b) Presupuesto o requisito previo: necesidad de delimitación de área de reparto
c) La situación de los terrenos dotacionales
C. Enumeración de los mecanismos tipo
a) Transferencia de aprovechamiento (TAU)
1. La duda sobre su supervivencia legal
2. La situación en las Legislaciones Autonómicas
3. La situación en la Comunidad Valenciana
b) Cesión de terreno dotacional
1. Noción
2. Legislaciones Autonómicas
3. La cesión en la Comunidad Valenciana
4. Diferencias con la expropiación
D. Facultades del titular del aprovechamiento urbanístico subjetivo
Intervención notarial en las
actuaciones aisladas
I. Información y asesoramiento
II. Control de legalidad
III. Las actuaciones notariales en las actuaciones aisladas
Parcelación
I. Legislación aplicable
II. Concepto de parcelación
A. En general
B. Concepto de parcelación rústica
a) Concepto de parcelación rústica en la Legislación Estatal
b) Concepto de parcelación rústica en la Legislación Valenciana
C. Concepto de parcelación urbanística
a) Concepto de parcelación urbanística en la Legislación Estatal
b) Concepto de parcelación urbanística en las Legislaciones Autonómicas
c) Conclusiones acerca del concepto de parcelación urbanística
d) La parcelación urbanística en la legislación valenciana
III. Indivisibilidad
A. Noción y fundamento de la indivisibilidad
B. Consecuencias de la indivisibilidad
C. El control de la indivisibilidad
a) Efectos distorsionadores de la tradicional dualidad legislativa
b) Evolución del control de la indivisibilidad
c) Las distintas formas de control de la legislación urbanística
D. Parcelación y clases de suelo
IV. Parcelación en suelo no urbanizable
A. Legislación estatal
a) Parcelación rústica
1. Legislación agraria: La Ley 19/1995, 4 julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias
2. Legislación forestal
b) Parcelación urbanística
B. Legislación autonómica Valenciana
a) Parcelación rústica
1. Ley del Suelo no Urbanizable en su redacción originaria
2. La reforma introducida por la Ley 2/1997 de 13 de junio
2.1. Regla general
2.2. Excepciones
b) Parcelación urbanística excepcional
c) Control de la legalidad urbanística
1. Licencia municipal
2. Declaración municipal de innecesariedad
3. Declaración genérica de innecesariedad
3.1. Noción
3.2. Declaración genérica del Ayuntamiento de Valencia
3.3. Clases de suelo a que es aplicable
3.4. Casos
3.4.1. La segregación o división con motivo o como presupuesto de la cesión simultánea de viales o terrenos dotacionales al Ayuntamiento de Valencia
3.4.2. La segregación o división con motivo o como presupuesto de tres tipos de actos
3.4.3. La segregación o división de suelo urbano o urbanizable en proceso de transformación —antes programado— dejando como resto el que no lo es, con manifestación de esta finalidad
3.5. Efectos de la declaración genérica
4. La constancia documental de la indivisibilidad de las fincas
V. Parcelación en suelo urbano y urbanizable
A. Indivisibilidad
B. Licencia municipal
C. Innecesariedad de la licencia
a) El 82.1.A)
b) El 82.1.B)
c) El 82.1.C)
D. Declaración genérica de innecesariedad. Ayuntamiento de Valencia
E. Constancia documental de la indivisibilidad
VI. El control de legalidad notarial
A. Legislación
a) Legislación estatal
b) Legislación autonómica
c) Normas registrales
B. La eficacia del control notarial
a) Civil
b) Urbanístico
C. En suelo no urbanizable
a) Regla general
b) Excepciones
c) Carácter previo o no de la licencia o declaración de innecesariedad
d) Forma de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad
D. En suelo urbano y urbanizable
a) Exigencia de licencia o declaración de innecesariedad
b) Carácter previo o no de la licencia
c) Forma de acreditación
1. El certificado municipal (82.3.A)
2. El silencio administrativo (82.3.B)
3. La acreditación rigurosa del cumplimiento de los requisitos del número 1
d) Conclusión a efectos notariales
1. Regla general
2. Excepciones
VII. La inscripción de las parcelaciones en el Registro de la Propiedad
Cesión de suelo dotacional
I. Regulación en la LRAU
II. Características
A. Carácter gratuito
B. Carácter obligatorio
C. Carácter bilateral
D. Libertad de cargas
E. Pleno dominio
III. Requisitos formales
A. Acta administrativa
B. Escritura pública
a) Bilateral
b) Unilateral
c) Sujetos
d) Objeto
e) Parte dispositiva
IV. Extinción
A. Revocación
B. Reversión
Transferencias de aprovechamiento (TAU)
I. Modalidades: distribución y transmisión
II. Requisitos sustantivos urbanísticos
A. La cesión de la finca cuyo aprovechamiento sea transmitido
B. La paridad entre el aprovechamiento transferido y el excedente de aprovechamiento objeto de adquisición
III. Requisitos formales
A. La escritura pública de TAU
a) Sujetos
1. El propietario o propietarios de las fincas de origen y destino
2. Los titulares de derechos afectados por la transferencia
b) Objeto
1. La finca de origen
2. La finca de destino
3. El aprovechamiento
4. Los derechos afectados
4.1. ¿Cuáles son?
4.2. Convenio
4.3. Mantenimiento en la finca de origen
4.4. Extinción
4.5. Traslado a la finca de destino
4.6. Distribución entre la finca de origen y la de destino
4.7. Falta de algún consentimiento
5. Los derechos no afectados
c) Contenido
d) Forma
1. Simultaneidad
2. Resolución judicial o administrativa
3. Planos
B. Certificación administrativa
C. Aprobación administrativa
D. Inscripción en el Registro de la Propiedad
a) Inscripción del aprovechamiento como finca independiente
b) Inscripción en los folios de las fincas afectadas
E. Función de la escritura, de la aprobación administrativa y de la inscripción en el Registro de la Propiedad
Reservas de aprovechamiento
I. Fundamento
II. Constitución
A. Escritura pública
a) Sujetos
b) Objeto
c) Contenido
d) Forma
B. Aprobación municipal
C. Inscripción en el Registro de la Propiedad
D. Función y eficacia de la escritura pública, la aprobación municipal y la inscripción registral
III. Vicisitudes posteriores
A. Transferencias posteriores
B. Gravámenes sobre aprovechamiento reservado
a) Aprovechamiento como finca independiente
b) Aprovechamiento reservado
c) Aprovechamiento como facultad de dominio
d) Gravámenes susceptibles de constituirse sobre el aprovechamiento
e) Requisitos formales
f) Eficacia de los gravámenes
1. Transferencia de aprovechamiento gravado
2. Colisión con otros gravámenes
3. Necesidad o no de intervención de los titulares de los gravámenes
Gestión mediante actuaciones integradas
I. Noción de Actuaciones Integradas
II. Los graves efectos distorsionadores derivados de la dualidad legislativa
III. La peculiaridad de la legislación Valenciana
A. Peculiaridad del PAI frente a los sistemas de actuación
a) La tradicional noción de sistema de actuación
b) Intereses en juego en todos los casos
1. Cuáles son
2. Cómo se protegen o garantizan
2.1. El interés de la administración
2.2. La protección del interés de los propietarios y titulares de derechos
2.2.1. El conducto registral, mediante dos mecanismos
2.2.2. El conducto administrativo
2.3. El interés del urbanizador
c) Enumeración de los distintos sistemas de actuación
1. Los tradicionales de las Legislación 1975-1976 y 1990-1992
2. Los nuevos de las Legislaciones Autonómicas
d) El Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas
1. En la Legislación Valenciana: PAI
2. Castilla-La Mancha: Programa de Actuación Urbanizadora (PAU)
3. Extremadura: Sistemas de actuación y Programa de Ejecución
B. La peculiaridad de la Reparcelación frente a los instrumentos de equidistribución
IV. La función notarial en las Actuaciones Integradas
Agrupaciones de interés urbanístico
I. Introducción
II. Objeto
A. Genérico
B. Específico
a) Competir por la adjudicación de un programa de actuación
b) Colaborar con su urbanizador legal en forma convenida con él
C. Alternativo o acumulativo
D. Otros objetos
III. Finalidad
IV. Naturaleza jurídica
A. Del negocio jurídico
B. De la persona jurídica
a) Personalidad jurídica
b) La pretendida aproximación a la Junta de Compensación
c) Personalidad pública
d) Derecho aplicable
e) Las excepciones a la regla general
1. Las relaciones con la administración actuante
2. La formación de la voluntad de sus órganos
2.1. Principio democrático
2.2. Principio de proporcionalidad
3. Su organización
3.1. Principio de participación
3.2. Principio de delimitación de competencia
f) La regla general
V. Estatuto jurídico
VI. Sujetos
A. Propietarios fundadores
a) Regal general
b) Cotitularidad
c) Derechos desmembrados
B. Propietarios adheridos
a) La adhesión como derecho
b) Igualdad de estatus jurídico
C. Otros
VII. Objeto
A. La unidad de ejecución
B. Las fincas afectadas
C. Derechos
a) Dominio desmembrado
b) Derechos reales prediales
c) Derechos reales de garantía
d) Cargas y afecciones reales
e) Derechos de aprovechamiento urbanístico
VIII. Forma
A. Naturaleza de la forma
B. Documento público
C. Inscripción
a) Naturaleza
b) Ámbito de aplicación
c) Denegación de la inscripción
d) Adquisición de personalidad jurídica
IX. Escritura de constitución de la AIU
A. Otorgantes
B. Contenido
a) Unidad de ejecución
b) Fincas afectadas
1. Descripción
2. Titularidad
3. Identificación catastral
4. Identificación registral
5. Información registral
c) Derechos
d) Parte dispositiva
1. Declaración de voluntad constitutiva
2. Afectación de fincas
3. Designación del órgano de administración
4. Solicitud de afección registral
e) Estatutos
C. Adhesiones posteriores
X. Modificaciones posteriores
A. Modificación de estatutos
B. Modificación de los órganos sociales
XI. La función notarial
A. Control de legalidad civil
B. Control de legalidad urbanística
a) Requisitos de existencia
b) Requisitos de obtención de personalidad jurídica
XII. Efectos
Primero.– Afección de los terrenos
A. Antecedentes
B. La regulación actual
a) El ámbito objetivo
b) Los fines de la afección
c) Consecuencia
C. Interpretación del sentido de la afección
a) Los fines y obligaciones de la Agrupación
1. Las obligaciones
2. Los fines
b) Carácter real
c) La posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad
1. La previsión legal de la inscripción
2. El silencio reglamentario
3. La solución
4. El título inscribible
5. El asiento registral
6. Efectos de la anotación registral
Segundo.– Poder dispositivo
XIII. Extinción
A. El cumplimiento del objeto social o la imposibilidad de su cumplimiento
B. El acuerdo de los asociados
C. Forma
Acta de protocolización y exposición de programa para el desarrollo de actuaciones integradas y de proyectos de reparcelación
I. Introducción
A. Legislación Valenciana
a) Regulación básica
b) Otros casos en materia de gestión urbanística
1. Reparcelación forzosa
2. Reparcelación voluntaria
c) Casos en planeamiento
1. Planes parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle
2. Proyectos de Urbanización
B. Extensión a otras legislaciones
a) Legislación castellano-manchega
b) Legislación extremeña
II. Naturaleza del Acta
III. Notario hábil
IV. Requerimiento
A. Sujeto del requerimiento
B. Objeto del requerimiento
C. Contenido del requerimiento
V. Contenido del Acta
A. Protocolización
a) El proyecto de Programa
b) Los avisos a los propietarios afectados
1. Momento
2. Forma
3. Destinatarios
4. Objeto de la protocolización
c) Publicaciones de anuncios
1. Forma
2. Momento
3. Costo
4. Contenido de avisos y anuncios
5. Calificación notarial del contenido
6. Posibilidad de ampliación de requisitos
7. Necesidad de protocolización
B. Exhibición
a) Sujeto
b) Objeto
c) Medios
1. La copia
2. La exhibición directa
3. Las dos a la vez
d) Diligencia
e) Manifestaciones
f) Alegaciones
g) Plazo
h) Cómputo
i) Posibilidad de prórroga
1. La concurrencia de iniciativas
1.1. Concurrencia material
1.2. Concurrencia temporal
2. La prórroga
3. Actuaciones cuyo plazo se prorroga
3.1. En el procedimiento municipal
3.2. En el procedimiento simplificado
4. Plazos discordantes
VI. Cierre del Acta
VII. Pluralidad de Actas
A. La posibilidad de pluralidad de actas
B. La pluralidad como problema
C. La solución
a) Vía notarial
b) Vía municipal
VIII. Copias
A. Personas legitimadas
a) El requirente
b) El Ayuntamiento
c) Las personas que hayan comparecido ante el Notario, para ejercitar su derecho de información
B. Plazo
IX. Especialidades en reparcelación forzosa
A. Puntualización previa
B. Especialidades del procedimiento de aprobación de la reparcelación forzosa
a) El proyecto de reparcelación
b) Solicitud de certificación registral
c) La audiencia añadida
d) Requerimientos al urbanizador
e) La notificación de la aprobación
f) Otorgamiento en documento público
g) Posibilidad de tramitación conjunta
Reparcelación
I. Noción de reparcelación
II. Generalización de la reparcelación como único instrumento de equidistribución en otras legislaciones autonómicas
III. Contenido
A. Equidistribución
B. Reordenación de la propiedad
IV. Documentación
V. Reparcelación voluntaria
A. Noción
B. Regulación en las otras legislaciones autonómicas
C. Regulación en la LRAU
a) Concepto
b) Procedimiento
1. Escritura
2. Aprobación municipal
3. Información pública excepcional
VI. Reparcelación forzosa
A. Carácter forzoso
B. Procedimiento de aprobación
a) Puntualización previa acerca de la naturaleza del procedimiento
b) La tramitación
c) Autoría
C. Escritura de reparcelación
a) Panorama en las diferentes legislaciones autonómicas
b) Legislación valenciana
c) Función de la escritura
d) Control de legalidad
e) Otorgante
f) Contenido
VII. Efectos comunes a ambos tipos de reparcelación
Primero.– Adjudicación a la Administración
A. Terrenos dotacionales
B. Terrenos edificables
Segundo.– Adjudicación a los propietarios
A. Subrogación real
B. La denominada adjudicación originaria
Tercero.– Adjudicación a terceros
A. Sistema general
B. Sistema valenciano
Cuarto.– Afección de las fincas al pago de los costos derivados de la ejecución
A. La afección como carga real
B. La obligación garantizada con la afección real
C. Contenido
D. Inscripción de la afección
E. Ejecución
F. Extinción de la afección
a) Caducidad
b) Cancelación
1. Normal
2. Anticipada
2.1. En cooperación
2.2. En compensación
G. Sustitución de la garantía
H. Disponibilidad de la afección real
I. Escritura de cancelación
a) Cancelación de la afección por pago total y terminación de las obras
b) Cancelación de la afección sin carta de pago
c) Cancelación con sustitución de la garantía
Quinto.– Situación de las cargas anteriores
A. La nota de iniciación del procedimiento
B. Cargas anteriores a la nota, incompatibles con la nueva ordenación
C. Cargas anteriores a la nota, compatibles con la nueva ordenación, que se trasladan
D. Cargas anteriores a la nota, compatibles con la nueva ordenación, pero que se extinguen
E. Cargas anteriores a la nota, compatibles con la nueva ordenación pero incompatibles con la situación o características de las fincas
F. Cargas posteriores a la nota marginal
a) Régimen legal
b) Comentario
c) Crítica
Otros casos de intervención notarial en actuaciones integradas
I. Cesión de la condición de urbanizador
A. Cesión total
B. Cesión parcial
II. Renuncia del propietario a cooperar con el urbanizador
III. Hipoteca a favor de la Administración constituida por el urbanizador en garantía de su actuación
IV. Requerimientos recíprocos
A. En la adjudicación de parcelas resultantes
B. En las adjudicaciones sustitutorias de excesos o defectos
V. Notificaciones, pagos, cobros, ofrecimientos, consignaciones
VI. Notificación de oposición del propietario disconforme con la proporción de terrenos asignados al urbanizador como retribución
VII. Compromiso de demolición de construcciones provisionales
VIII. Compromiso de declaración de obra nueva
IX. Compromiso de afectación de finca a actividades sujetas a previa declaración de interés comunitario
Modelos
1. Escritura de cesión unilateral de suelo dotacional con transferencia de aprovechamiento
2. Escritura de cesión unilateral de suelo dotacional con reserva de aprovechamiento urbanístico
3. Acta de protocolización y exposición de programa de actuación integrada, en la que también se contiene la remisión de los avisos y la publicación de edictos
4. Escrito que sirve como aviso a los titulares catastrales y edicto para la publicación
5. Acta de protocolización y exposición de proyecto de reparcelación forzosa
6. Acta de remisión o entrega de cartas por el urbanizador dirigidas a los propietarios comunicando la adjudicación del programa y requiriendo ejerciten la opción por pago en metálico o en el suelo
7. Escritura de construcción de agrupación de interés urbanístico
8. Estatutos de agrupación de interés urbanístico
9. Escritura de cesión de la condición de urbanizados
10. Escritura de reparcelación voluntaria
11. Escritura de reparcelación forzosa
Bibliografía
Los Vengatas
El Dragón de Hielo
Pack Edt: Fullmoon Vol. 2 a 7
To Love Ru 12